Процедура несостоятельности застройщика

Показатели строительного рынка указывают на то, что ежегодно количество договоров долевого участия возрастает. Одновременно увеличивается и число проблемных недостроенных объектов. Сегодня в 66 регионах зафиксировано около 700 проблемных объектов. Пострадавшими от недобросовестных застройщиков числятся более 39 тыс.человек.

Как узнать о банкротстве строящей компании?

Законом предусмотрена обязанность назначенного арбитражного управляющего по уведомлению дольщиков о банкротстве застройщиков, но данного оповещения дожидаться не стоит, лучше взять инициативу в свои руки.

Узнать о том, что компания застройщика находится в состоянии банкротства можно самыми разными способами:

  • из официального письменного уведомления юрлица в адрес дольщиков, заявившего о своем банкротстве;
  • из СМИ: информация о начале процесса признания несостоятельности в обязательном порядке публикуется в СМИ; обычно это специализированные журналы, которые редко читают обычные граждане, но дела о банкротстве застройщиков обычно имеют высокий общественный резонанс и сведения об этом событии нередко появляются в местных СМИ;
  • из выписки из ЕГРЮЛ, которую бесплатно можно запросить на сайте ФНС по реквизитам компании; здесь отображается информация обо всех процедурах, которые введены в отношении юридических лиц (например, в компании действует процедура наблюдения или конкурсного производства);
  • на сайте СРО, членом которого является компания;
  • в Картотеке арбитражных дел поискать сведения о процессах, в которых участвует юрлицо.

Процедура несостоятельности застройщика

Инициатива о признании застройщика банкротом может исходить от самого юрлица, которое осознало свое критическое финансовое положение и невозможность расплатиться по счетам со всеми кредиторами и закончить объект строительства. Также исковые заявления могут поступать от банков, у которых кредитовалась компания; подрядчиков, перед которыми у него есть задолженность за выполненные работы; участников строительства или дольщиков.

Если суд признает требования правомерными, в отношении компании вводится процедура банкротства юридического лица. Банкротство застройщика включает в себя следующие этапы:

1. Первоначально в строительной компании вводится процедура наблюдения. На данном этапе анализируется финансово-экономическое состояние юрлица, оцениваются его активы и стоимость принадлежащего имущества.

2. По результатам наблюдательной процедуры может быть выявлена возможность восстановления его платежеспособности. Тогда в отношении застройщика вводится процедура внешнего управления или санации. Эти две процедуры похожи между собой и предполагают разработку плана по восстановлению финансового состояния. Он может включать такие меры как изменение стратегии развития компании, продажу и сдачу в аренду имущества, сокращение штата застройщика и пр. Разница между этими процедурами в том, что в ходе внешнего управления руководство застройщика отстраняется от дел и вместо него назначается независимый внешний управляющий.

Инициатива о сохранении застройщика как самостоятельного юрлица и оказание ему финансовой помощи может исходить от государства. Обычно речь идет о крупных компаниях, банкротство которых может привести к заморозке большого числа объектов.

3. Если в ходе наблюдения станет ясно, что в компании невозможно восстановить платежеспособность, то в отношении проблемного застройщика вводится процедура конкурсного производства. Она предполагает продажу ликвидного имущества на торгах для максимального удовлетворения кредиторских требований. К кредиторам относятся как дольщики, так и кредитные организации, подрядчики и пр.

4. Завершается конкурсное производство полным прекращением работы компании и ликвидацией юридического лица. После чего все ответственность по долговым обязательствам и сдачи жилого объекта с компании снимается.

Если строящая компания обанкротилась что делать дольщикам?

После того как дольщикам стало известно о банкротстве застройщика, первое, что им необходимо сделать, это заявить о своих требованиях. Для этого дольщик должен обратиться в арбитраж, который рассматривает дело о банкротстве строящей компании, с заявлением о включения его требований в реестр. Установленной формы такого заявления нет, оно пишется в свободной форме.

Реестр будет закрыт после того как истекут два месяца после публикации сведений об открытии конкурсного производства.

Законодательство предусматривает три варианта возврата:

  • через передачу объекта незавершенного строительства;
  • жилого помещения;
  • денежной компенсации.

Юристы рекомендую требовать передачу жилья, так как такое требование при необходимости может быть трансформировано в денежное.

Если дольщик не успеет заявить о своих денежных или имущественных требованиях в установленные сроки, то он не будет признан конкурсным кредитором. Тогда их требования будут удовлетворяться после погашения обязательств перед другими кредиторами. Требования юридических лиц и не конкурсных кредиторов относятся к 4-ой очереди, а конкурсных – к третьей.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

У дольщиков есть три варианта действий, в зависимости от того, что отображалось в их требованиях к застройщику: получение денежных средств или жилого объекта. Приведем три варианта развития событий:

  1. При передаче дольщикам объекта незавершенного строительства, участники должны создать жилищностроительный (ЖСК) или потребительский кооператив. Если арбитраж откажет в ходатайстве о передаче объекта незавершенного строительства, то дольщикам будут выплачены денежные средства.
  2. Оптимальный вариант предполагает, что застройщик все же закончит стройку и передаст квартиры дольщикам. Но участник на этапе строительства может отказаться от договора и потребовать денежной выплаты.
  3. При продаже дома на торгах и земельного участка, которые на правах собственности принадлежали застройщику, деньги в первую очередь распределяются между дольщиками. Участники строительства могут вернуть не только средства, фактически уплаченные ими по договору, но и получить возмещение убытков как разницу между стоимостью жилья и суммой выплат.

Компенсационный фонд застройщиков

С 2017 года все застройщики должны отчислять взносы в фонд долевого строительства. Такое обязательство есть у всех компаний, которые заключают с гражданами договора долевого строительства с гражданами после 1 января. Величина взноса составит 1% от стоимости строительства, указанной в смете. Его перечисляют единовременно до госрегистрации договора долевого строительства.

Данное изменение в законе направлено на дополнительную защиту дольщиков в случае банкротства застройщиков и должно положительно отразиться на росте доверия к рынку долевого строительства. Средства, аккумулированные в фондах, допускается направить на выплату дольщикам, застройщики которых не выполнили взятые обязательства, либо на оказание финансовой поддержки застройщику, которому фонд даст поручение достроить объект.

Компенсация обманутым дольщикам

С 2017 года старый механизм, который предполагал получение компенсации дольщиками от страховой компании, при их столкновении с недобросовестными строителями прекратил свое действие. Эксперты и сами дольщики отмечали низкую эффективность данной схемы. На практике страховую компенсацию удалось получить единицам граждан, так как компании отказывались признавать случай страховым.

В России так и не удалось создать цивилизованного страхового рынка договоров долевого участия.

Теперь денежные выплаты они смогут получить из средств специального компенсационного фонда застройщика. Согласно нововведениям предполагается, что сроки получения дольщиками денег или готового жилья должны сократиться. Ведь после передачи в фонд функций арбитражного управляющего планируется исключить наблюдательную процедуру, останутся только конкурсное производство и внешнее управление.

Застройщик обанкротился что делать с ипотекой?

Заемщикам, которые получили ипотечный кредит на строящееся жилье, а должник в период строительства обанкротился, не позавидуешь. Долгожданную квартиру они так и не получили, а платить за нее придется.

Многие ошибочно полагают, что после банкротства строительной компании, ипотеку дальше можно не платить и банк при необходимости взыщет деньги с юридического лица. На самом деле это не так: заемщиком по договору выступает физлицо, а не компания застройщика.